Avocat en droit immobilier à Toulon et dans le Var

Litige de copropriété, loyers impayés, vice découvert après une vente, malfaçons dans une construction, voisin dont les nuisances deviennent insupportables : le droit immobilier est fait de délais courts et de procédures techniques. Le cabinet de Maître Christophe De Luca, avocat au barreau de Toulon, conseille et défend particuliers, bailleurs, syndicats de copropriétaires et sociétés civiles immobilières à Toulon, Draguignan et dans tout le Var.

Copropriété

Le cabinet intervient pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires : contestation de décisions d'assemblée générale, recouvrement de charges, travaux affectant les parties communes, application du règlement de copropriété, responsabilité du syndic.

La contestation d'une décision d'assemblée générale obéit à un délai bref : le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision s'impose, même irrégulière. Il faut donc faire examiner le procès-verbal dès sa réception.

Baux d'habitation et loyers impayés

Côté bailleur, le cabinet engage le recouvrement des loyers, met en œuvre la clause résolutoire et conduit la procédure d'expulsion. La clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Côté locataire, il examine la régularité du commandement, les charges réclamées, l'état du logement et les délais de paiement qui peuvent être demandés au juge.

Vente, vices cachés et transactions

Compromis non réitéré, clause pénale, indemnité d'immobilisation, servitudes, défaut de conformité : les litiges nés d'une vente immobilière se règlent souvent sur la lecture précise des actes. En cas de vice caché, l'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil). Une expertise judiciaire, demandée en référé, permet fréquemment d'établir l'origine et l'ancienneté du désordre avant le procès au fond.

Construction et malfaçons

Après la réception des travaux, trois garanties se succèdent. La garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an, couvre tous les désordres réservés à la réception ou signalés par écrit dans l'année (article 1792-6 du code civil). La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans les éléments d'équipement dissociables (article 1792-3). La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1). Le choix du fondement et le respect de ces délais déterminent l'issue du dossier, tout comme la mise en cause des assureurs.

Troubles de voisinage

Depuis la loi du 15 avril 2024, le code civil prévoit expressément que celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte (article 1253). Bruit, odeurs, végétation, vues, empiétement : il n'est pas nécessaire de prouver une faute, mais il faut établir le caractère anormal du trouble, par constat de commissaire de justice, attestations ou expertise. La loi exclut cette responsabilité pour certaines activités antérieures à l'installation de la personne qui se plaint.

Urbanisme

Le cabinet assiste les particuliers devant le tribunal administratif de Toulon : refus de permis de construire, opposition à déclaration préalable, recours d'un voisin contre un permis. En matière d'urbanisme, l'auteur d'un recours doit le notifier à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation dans les quinze jours francs de son dépôt, à peine d'irrecevabilité (article R. 600-1 du code de l'urbanisme). Ce formalisme exige une vigilance particulière.

La méthode du cabinet

Chaque dossier commence par une analyse des pièces et des délais. Lorsque c'est possible, une solution amiable est recherchée : mise en demeure, négociation, protocole transactionnel. Lorsque le procès est nécessaire, le cabinet engage la procédure adaptée, référé pour les mesures urgentes ou l'expertise, action au fond pour le reste, et vous tient informé de chaque étape.

• Premier rendez-vous : 90 euros, de 45 minutes à 1h15, au cabinet (130 avenue du Maréchal Foch, 83000 Toulon) ou en visioconférence.
• Honoraires ensuite fixés dans une convention écrite, au forfait lorsque la procédure le permet.
• Contact : 07 50 02 22 97 ou prise de rendez-vous en ligne.

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour contester une assemblée générale ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, si vous avez voté contre la décision ou si vous étiez absent et non représenté. Le délai est un délai de déchéance.

Mon locataire ne paie plus, que faire ?

Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice. Si la dette n'est pas réglée dans les six semaines, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, sous réserve des délais qu'il peut accorder.

J'ai découvert un défaut après l'achat de mon bien, est-il trop tard ?

Pas nécessairement. L'action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la vente. Il faut toutefois établir que le vice existait avant la vente et qu'il n'était pas apparent.

Un voisin me cause des nuisances, dois-je prouver une faute ?

Non. Il suffit d'établir que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Un constat de commissaire de justice est souvent la première étape.